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澳洲幸运10官网开奖历史:观点与施永青面对面:聊聊我们这一年

作者:超级管理员 发布时间:2022-07-27 01:40:33点击:5

  澳洲幸运10官网开奖历史:观点与施永青面对面:聊聊我们这一年编者按:在创造中寻求解决之道,从2022年开始,一个“新的行业”正在成型。

  当前,世界与中国迎来百年未有之变局,面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性,困难与考验前所未有。

  此时,整体经济及各行各业都进入了新的周期,房地产及由此衍生的全新生态体系,要用最积极的态度,给今天的行业及相关产业重新定位,并寻求破解之道。

  作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业,作为稳住经济的重要抓手,在新的周期,中国地产行业的企业领袖和精英们,如何创造新的未来?

  值此艰难时期,“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开,观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人,传递信心与勇气,讲述他们的故事和思想。

  去年下半年,中原从香港中环的新世界大厦搬到尖沙咀。施生说,也没有扩大,只是从成本着想,这里比较便宜一点。

  相比香港中环,尖沙咀海港城的写字楼租金差不多便宜一半,前者80港元每英尺一月,后者尺租在30至40港元之间,可节省约56%开支。

  在采访前后,新上任的香港特区行政长官李家超登出专访,称要加速推动香港与内地恢复通关。

  采访的时候,尚且不能通关,一些情况下仍需居家隔离。这样的背景下,我们的采访仍从线上展开。

  中介公司最难的时候,整个区域一单也开不出。回顾这一年,施生没有过多感慨和叹气,只是平和冷静地分析形势,在行业中找寻自己的位置和新的机会。

  行业处在低谷,作为曾开启内地中介行业发展的公司,中原地产目前处境如何?施生看到了什么,如何理解当下,又做出了什么样的判断?

  疫情之下,一切交易持续受到影响。最直接可见的是,上海从3月到5月完全封锁,让中介行业各家都无单可开。

  正常市场情况下,中原在上海一个月差不多有几千万到1个亿的收入,现在这个收入趋于0。上海没收入,破坏了中原的整体盈利。

  除了上海,与香港紧密连接的大湾区也是中原重镇。而香港和内地尚且没通关,湾区看房团进内地,要隔离21天,没人愿意花这个成本看房。

  “今年可能会出现一个很多年没有出现过的亏损年,虽然还有半年多时间,但我觉得不太可能追得回来。”施生坦承。

  整个中介行业,各家都在缩减规模过冬。行业主要玩家贝壳频频传出裁撤门店、裁减人员的消息,我爱我家000560)终止三城加盟业务,中原也不例外。二手方面主要还剩下深圳、上海、广州、北京、天津这5个城市,其余地方撤出业务。

  作为港企,施永青在面对周期时心态相对平和,认同“优胜劣汰”,把“撤出”视作一个自然的过程。

  “要有盈利你才可以活下来,有些公司没有盈利也可以顶住,顶一段时间之后可能会扭转局面。这是经营的理念不同。”

  “我们是按照自然的法则,收支平衡、有盈利才做。我的理念就是做得不好应该被淘汰,你自己做得不好就不一定要顶下去。”

  伴随而来的还有去年下半年高管层的“换血”--老将黎明楷退休,强将赖国强辞任,上海中原董事及总经理陆成卸任,中原董事会里,有一半的人产生变动。

  对于中原来说,这是一次动荡。但在施生看来,这更是一次新的尝试。改变是有风险的,不变至少在这个特殊阶段不会动荡。

  “我们本来在内地有一定的优势,但我发现过去一段时间,我们的优势在倒退。有一些城市在市场相对好的时候都没法盈利,市场不好的时候能否撑得住,我就没有信心,所以我情愿试一试用新的一批人去做。”

  新的一批人主要是中原华南区域提拔上去的,因为中原之前成绩最好的区域就是华南。“谁的业绩比较好,我就提拔谁去负责。”然而,人事调动遇上疫情,调去的人几个月也没能到任。

  低谷时期,施生不太有慨叹,总结过自身优势便开始考虑如何调适:“我们公司的好处是资金比较充裕,我们之前赚了钱,有积累,没有因为以前手里有钱就乱投,我们可以撑一段时间,希望透过这段时间解决一些问题,重新使公司恢复盈利。”

  对于接下来半年,施生心里有了大致的盈利区间:“内地追求单月盈利,不需要全年盈利,从现在到年底的月份希望可以盈利,香港则希望下半年追回上半年的亏损。”

  常识里似乎认为,开发商的房子越难卖,中介的日子越好过。事实并非如此,各方入局、竞争加剧、开发商的“连累”,中介的状况开始复杂起来。

  行业近年经历了“潮涌”期,但贝壳的市值似乎让大家看到了中介行业的更多可能性。互联网平台入局、开发商入局、家私入局……中介行业从他人“看不上眼”、做小生意的行业,成了香饽饽,一拥而上。

  施永青曾形容这属于“产能过剩”,所以每人分到的就越少。市场好的时候一拥而上,市场不顺利时,轻易入局者或损失惨重、或无暇顾及,一部分玩家要开始决定去留。

  “加进来的人远远超过这个行业可以养得起的人,所以现在要退潮了,这批人要离开。这批不应该来的人都离开了之后,我们才可以生存。”施永青说。

  目前开发商中,头部的万科碧桂园龙湖,包括恒大的房车宝都提出要自建销售团队,去中介化。但部分开发商主业吃紧,更不用说投入。

  对于开发商来说,养团队、养一批经纪人不是小钱,施生认为,从长期来看,各方会往专业化的方向发展,“现在大家都认为自己做可以更好,实际上自己做可能成本很高。结果是市场好的时候没所谓,现在市场不好了,省了佣金,但是卖不出楼。”

  “潮涌”时期,行业一度竞争激烈,出现一些竞争手段。常见的包括“垫佣”挖走经纪人,“垫佣”、付保证金从开发商那儿抢盘卖。

  市场好的时候,这或许能推动公司在竞争中胜出,但开发商目前资金吃紧,中介公司受连累,应收款成了“定时炸弹”。

  应收款坏账严重的公司,例如世联行002285),2021年财报中披露,因坏账净利润转亏至11亿元,同比下降1118.09%。

  “现在他们冒这个险冒得太多了,把公司自己都拖累了。很多公司都有垫佣,房多多也有做垫佣。”中原与房多多先前的合作也因资金问题终止。

  中原秉承港商的保守和成熟,“开发商不付佣金给我,我就不付佣金给我们的员工,不给我们的销售。”虽没法完全置身事外,但是应未收款只是“占有一定比例”。

  施生坦承:“现在跟我们合作的很多开发商都有问题,包括恒大、花样年等等。”但施生也同样认为中原不乱投入,不乱垫佣,优势在于资金比较充裕,能撑过一段时间。

  中介还在卖房赚差价的阶段,中原坚持通过为买卖双方服务而赚取佣金,并把中介业务实操经验带入内地。自1992年进入,中原领跑内地经纪行业近20年。

  中介行业潮起、潮退,曾经的“小弟”逐渐跑在前面,中原接受新起之秀,接受来自外部环境的冲击,在行业内重新找寻自己的位置。

  低谷时期,施永青判断目前“中原的日子不比贝壳好,但比过度进取、没能复制贝壳的公司,要好一点。”尽管冲击是全行业的,但他认为“贝壳跟链家还是这个行业里面处境最好的一家公司。”

  “贝壳的好处是轻资产。”施生表示:“造一个平台也有成本的,虽然成本没人家高,但是加盟店自己生存不下去,也不需要平台了,也没有能力交平台费了。所以我认为贝壳也会萎缩,但它们相对好一点。”

  他曾在港媒访谈中认可左晖在中介代理行业的成就和影响力,并认为左晖是“了不起的人”。当然,施生习惯于更全面的看待,他表示,贝壳最主要问题是“在美国上市的时候,估值定得太高,现在他们的业务给投资者看到,没有能力提供一个合理利润,兑现不了承诺,要再集资就比较困难。”

  从各业务方面的比较来看,施生认为,中原现在在一手代理方面,在不同的城市做得还是算相对好的。

  “二手方面,以前香港的企业是有一定优势的,现在内地在IT方面、在资金利用方面,都比香港的企业大胆一点、管理得严格一点。”

  我爱我家二手业务也在扩大,施永青指出:“我们现在二手方面主要还剩下深圳、上海、广州、北京、天津这5个城市,我爱我家在北京、杭州、南京、上海、天津这些比较高能级的城市二手比我们做得大。”

  发现“优势在倒退”,相比过去的保守经营,当前中原多了新的尝试。随着施峻嵘上任,“无为”似乎也正向“有为”过渡。

  尽管与房多多合作终止,但一直专注线下门店的中原,如今也在向线上靠拢;前两年推行的合伙人制度改革,也在想办法优化和改善经营,调动门店的积极性。

  目前的低谷期,中原顶着动荡的风险进行人事调动,成效初现:“我们这次调动是10月份做的,11月份已经赚钱了,但是过年之后又出现疫情,所以受到一定的拖累。”

  去年9月份到今年3月份是房地产市场最黑暗的一段时间,内地房地产市场和中介行业的至暗时刻过去了没有?问题抛给施生。

  “应该说还没有过去,整个行业都还没过去。整个行业还在调整,主要是规模上做调整,因为市场收缩了,养不起这么多人。”

  “我认为房地产开发基本上已经完成了历史使命。”施生认为,这是房地产需求从高到底的转变。

  “在解放后差不多30年时间,我们(房子)建得不够,所以民生上的居住急需改善,经济上对房地产的需求也需要很快补上来,政府放手让房地产开发商野蛮成长,让资金流进去。”

  “有国家政策配合,他们才可以发展得这么快,因为当时社会有需要。”施生从更为宏大的角度解读开发商的“黄金时代”。

  “现在已经盖了很多,三四线城市很多都超越人口的需要了,超越未来经济发展的需要了,所以现在没有让房地产开发商按之前这种速度膨胀,这是很自然的。所以政策收紧是不可避免的。”

  施生解释:“一下收得太紧,造成有些开发商现金流出现问题,另外使整个经济也出问题。” 2022年“需求收缩、供给冲击、预期转弱”已然被列为宏观经济的关键词,“所以打击楼市现在就是效果过重,变成反过来又要救它。”

  近期,政府出手救市,各城市从供地到楼市出台较多放松政策。市场出现了一些新现象,例如房票安置等新的实践开始尝试;小麦、大蒜、西瓜换房的促销手段出现等等。施永青认为,地块流拍太多,政府也比较着急。而开发商现在的处境也非常容易“铤而走险”,更有甚者拉中介“下水”,一盘多卖。

  如何解局?施永青说,要让开发商能发新债,“救活它,才可以把以前的债还了。先发债用来还债,这个债就变成延后了。延后之后,不用立即‘死’,再去想办法,否则明天就要‘死’。”

  事实上,房地产行业进入了“微利”时代,不光中介行业在“退潮”,“会有一些以前错误理解而进入这个行业的人,未来他们会慢慢地离开,剩下来的人日子会好一点,但是这种流走可能需要一年左右的时间。”

  施永青:当然受影响。4月、5月整整两个月没法营业,3月也有一大半时间封城,我们在这段期间都没法工作。

  有些工作可以在家里面做,比如做IT的,做软件的,在家里做没问题。但是购房者是要看房的,现在在网上通过VR看也可以,但是很多人做这么大的投资,还是想实地看一看,所以基本上这两个月没有交易。

  以前在上海平时一个月差不多有几千万到1个亿的收入,现在这个收入完全没有了。由于上海没收入,破坏了整个公司的盈利状况。主战场没法做,其它的地方再怎么做也不够。

  施永青:香港人去大湾区买房,也要通关才可以,去看房子,要隔离21天,他们就不去了,这个成本太高了。本来是上午去、晚上可以回来的,现在是要隔离21天,就没有人去了,所以香港人去大湾区买房都差不多停顿了。

  观点新媒体:中国楼市这9个多月基本是史上最残酷时期,您怎么理解这个状况?接下来的形势,您预判会怎么样?

  施永青:我记得有一次博鳌房地产论坛,当时市场情况比现在好得多,我已经说国家是不可能长期依赖房地产作为经济的火车头。

  另外,中国要跟美国角力,经济当然不能单依靠房地产,要有高科技,要有一些对外有竞争力的行业支撑。所以国家对房地产不可能采取以前那样宽松的态度,所以后来就有三条红线政策,对房地产的贷款收紧了很多。

  有这样的政策其实不难理解,因为房地产开发,我认为基本上已经完成了历史使命。在解放后差不多有30年的时间,房子建得不够,民生上的居住急需改善,经济上对房地产的需求也需要很快补上来,所以政府放手让房地产开发商野蛮成长,一路让资金流进去。

  当时真的需要盖多一些房子,不盖房子怎么城镇化?怎么让农村的人出来?不盖写字楼,工业化、商业化之后,写字楼就不够。人民生活改善之后,也需要大量的零售业,需要商场,所以开发商拼命地盖,政策是配合开发商去盖楼的,否则开发商怎么可能短短十多年里翻几番、翻几十番?有国家政策配合,他们才可以发展得这么快,因为当时社会有需求。

  现在已经盖了很多,三四线城市很多都超越人口需求,超越未来经济发展的需要了,所以现在没有让房地产开发商按之前速度膨胀,这是很自然的,政策收紧是不可避免的。

  但是一下子收得太紧,造成有些开发商现金流出现问题,另外使整个经济也出问题。比如说很多地方政府都要靠卖地维持收入,前段时间很多地流拍,房地产真的一下子慢下来,拖累政府、拖累银行,拖累一连串的上下游企业。

  所以也不能够让房地产一下子倒下来,现在开始放松了一点,三条红线的执行没有之前那么紧,如果有新的项目要开发,可能三条红线暂时不算,这个项目独立算,有前景的(项目)也可以借钱给你。

  从基本上不给房地产贷款,到现在有需要可以通融一下,应借尽借,所以活下来的这批开发商没那么辛苦,但是现在有些已经出事的,就不容易救活了。就像救人一样,他都断气了,再给他打强心针也没用,因为企业出事了之后,商誉受到影响。

  比如说有些开发商欠我们的佣金都没法付,要我们继续替它卖房,我们就不敢卖了。另外买家知道这家开发商财政出问题了,也不敢买了,担心买了之后没法交楼。

  现在能够做的,就是让这些出事的开发商把已经卖掉房子一定要想办法交付。政府在某种程度上还在保护这些财政出问题的开发商,为什么要保护他们?就是让他们先把房子建出来,交付给老百姓603883)。

  欠我们的佣金也没法追,欠建筑商的建筑费、欠材料商的材料费,现在都不一定追得到,都是先让开发商建房子,保交付。

  逼着开发商先把交付做好,但是没办法让买家去买这部分开发商的新盘,因为觉得他们可能会出事。就算不出事,房子建慢一点,(买家)也不愿意。所以有部分出事的开发商,我估计他们最后也不一定能够生存下来,只能完成使命,把房子交付了,就不再保他了。

  施永青:先救活,开发商才可以把以前的债还了。现在这个债发出去不是给开发商拿去用,而是还债。

  比如说恒大欠中国银行601988)300亿,中国银行如果不救它的线亿就变成坏帐了。如果现在再借300亿给开发商,拿这个钱来还之前的300亿,起码银行借出了300亿,又收回300亿,这个债就变成延后了。

  所以要先发新债去救银行自己原有的债,就是债务重整,在债务重整的基础上,再看可不可以借一些钱完成一些项目。

  当然这个里面有一定风险,但是银行不救也有风险,不救的话,经济也会出事。否则政府不会现在把货币政策松下来,就是想救开发商。

  施永青:中国房价会升得这么高,是三股力量同时发力的。一股是刚性需求,买来住的需要,第二股是投资需求,买来不是自己用的,是投资的,买来收租、等长远升值。第三股是投机需求。三股力量出来,就把房价托高了。

  现在说房住不炒,投资的不允许,炒的更加不允许,三股力量没有了两股,只剩下一股,那顶得住吗?当然顶不住。

  不让投资者重新进来的话,这个市场是顶不住的。现在有些地方用用指导价规定(开发商卖房)不许减价,但是不许减价卖不出去。开发商便宜一点只是赚少一点,还可以卖出去。

  前段时间就是指导价比市场价低,出现倒挂的情况。开发商为了开盘,只能卖便宜一点,这个问题不大,只是赚少一点,一定要有人来买。但是现在指导价比市场成交价要高,规定开发商要开一个市场不接受的价钱,结果就卖不出去。

  施永青:我们一向比较保守,手上现金很多,也没有借钱给人。中介行业以前竞争激烈,很多为了抢接开发商的盘,承诺给开发商保证金。我们以前接盘,要开发商给一些定金。

  他们(一些中介公司)是反过来给钱给开发商,你把这个盘放给我,我给你保证金,如果我卖得不好,可以从保证金里面扣除,做生意做得很迁就。

  施永青:我们的日子好一点的原因就是没有付这么多保证金,没有替销售人员垫佣。

  什么叫垫佣?开发商不付佣金给我们,我们就不付佣金给员工,不给我们的销售。但是一些其它的代理公司,为了抢好的员工,他说你来我们公司做,开发商没有付佣,我们公司先付给你,这叫垫佣。

  他们把我们的一些做了很多年的销售都挖过去了,对我们影响当然很大。但是现在他们冒的险冒也太多了,把公司拖累了。很多公司都有垫佣,房多多也有做垫佣。

  施永青:合作不下去了,本来我们的公司交给它管理,因为合作没有预期的那么好,他们连工资都不付,所以这家公司现在在法律上有些纠纷,我们派过去的人都没法收到工资。

  施永青:贝壳的平台发挥作用受到一定影响,因为现在是整个行业受影响,曾经加盟贝壳的公司有些经营不下去,整个行业没法经营下去,所以贝壳加盟店里面有一部分也没法交加盟费,他们也在收缩。

  贝壳的好处是轻资产,他们只是打造平台,员工不是他们请的,租金不是他们付的,只是替这些加盟店把盘口管理得好一点,客户可以共享。

  因为整个行业困难,贝壳能够收到的加盟费减少了,所以他们也做了一定的裁员,具体裁了多少,听到的消息不一样。

  估计贝壳在全国的覆盖面经过这一次也会大幅减少,因为有些地方无利可图。打造一个平台也有成本的,虽然没人家高,但是加盟店自己生存不下去,也不需要平台了,也没有能力交平台费了。

  所以我认为贝壳也会萎缩,如果整个市场萎缩30%,比人家做得好一点,可能萎缩20%,但是实际的情况可能每个城市都不一样。

  上海链家在封城的时候,也一样受到了影响。当然他们有些做网上交易,IT比较强。但是他们的主要问题是,在美国上市时估值定得太高,现在给投资者看到有能力提供一个合理利润。

  以前人家是对它未来的盈利充满幻想,现在这个幻想破灭了,大家知道你做不到,所以估值就大幅回落。如果估值没法再去到以前的高位,就会使这家公司失去集资的能力。

  贝壳跟链家最大的优势就是在美国上市时手头有很多资金,但是他们要再集资就比较困难了。如果没有一个漂亮的前景,以前加入他们公司的一些高级人才是不是一定做得下去就有问题。

  他们当时是吸引了很多IT行业、企业的高管,但是现在前景有限了,发的认股权证都没办法兑现了,所以人才可能会流失。

  施永青:我们当然不比贝壳好,我是很老实的人,我们只是比一般过度进取的公司、没有实力又想走贝壳道路的公司好一点。

  有一家做家私的叫红星美凯龙601828),他们想学链家、贝壳,投了很多,上海、深圳等很多地方都投,招了很多人,开了很多分行。但是如果贝壳的路证明不可能有第二家,那美凯龙的努力就白费了,一路都是亏损的。

  贝壳在上市之前这段时间,现金流都是负的,不断地投入,赚来的钱不够投入,要很多风投出钱。如果上不了市,贝壳的资金链也会断,他们是最后一批上市拿到钱的,所以他们前一阶段的问题解决了,就有机会活下来,活得比人家好。

  但是红星美凯龙没有上市,且还在投入,现在上市机会少了,就没有人再投了,老板自己也不一定再投,所以现在下面的人已经有些树倒猢孙散了。

  施永青:他们做得还算好的,我爱我家在二手方面是做得比较好,只是规模没有链家这么大,整体在经营上还算做得好的。

  施永青:以前中原比它好,这两年中原在二手方面因为也有一些人离开,疫情下又没法回到内地工作,第二代的人又刚在这时候上场,所以某些地方还需要追上去。

  中原现在一手代理方面,在不同城市做得还是算相对好的。二手方面,以前香港企业是有一定优势的,现在内地在IT方面,在资金利用方面,都比香港企业大胆一点、管理得严格一点。

  我们现在二手方面主要还剩下深圳、上海、广州、北京、天津这5个城市,我爱我家在北京、杭州、南京、上海、天津这些比较高能级的城市二手比我们做得大。

  当然有些公司没有盈利也可以顶住,我们是按照自然的法则,收支平衡、有盈利才做。我们公司主要负责人都是分纯利的,所以不好的公司就会淘汰,因为他自己都没收入了。

  有些公司愿意发工资,不盈利也可以顶住。顶一段时间之后可能会扭转局面,这是经营的理念不同。我自己的理念就是做得不好应该被淘汰,你自己做得不好就不一定要顶下去。

  我为什么做这个决定?就是发现过去一段时间中原内地的优势在倒退,有一些城市在市场相对好的时候都没法盈利,我就没有信心市场不好的时候能够撑得住,所以情愿试一试用新的一批人去做。

  新的一批人主要是华南的人,因为中原之前成绩最好的区域就是华南,谁的业绩比较好,我就提拔谁去负责。

  不顺的是,做这个调动的时候碰到了疫情,调去的人几个月都没法到,比如说华南调到华北,但是华北有疫情,没法去北京,工作只是通过互联网去做,不是面对面做,沟通起来是不太顺利的,也没法亲自去了解情况。

  我们这次调动是10月份做的,11月份已经赚钱了,但是过年之后又出现疫情,所以就受到一定拖累。

  这些变动跟我儿子关系不大,他其实是反对的,他说‘我刚上场你就做这么大的改动’。改动是有风险的,不改可能没法扭转一些不好的情况,但是不会有这么大的动荡。所以我们是董事会里面有差不多一半的人都换掉了,这算是比较大的动荡。

  施永青:应该还好,我自己也说不好意思,刚上场就遇到这么多的事情。但是我说这对他也是有好处的,能够撑得住是一回事,遇到一些考验,对他的成长一定有好处。

  中原的好处是资金比较充裕,我们之前赚了钱,有积累,没有因为以前手里有钱就乱投,所以手上还有现金,还有一定的应收未收的账,可以撑一段时间。希望透过这段时间解决一些缺点,重新使公司恢复盈利。现在是比较辛苦的,因为客观环境不配合。

  观点新媒体:去年9月份到今年3月份是房地产市场最黑暗的一段时间,您觉得内地房地产市场和中介行业的至暗时刻过去了没有?

  还在调整,主要是规模上做调整,因为市场收缩了,养不起这么多人。尤其是链家跟贝壳上市之后,有一段时间市场价值比香港新鸿基、长江还要高,相信比内地很多开发商都要高。

  这么短的时间里面就可以从0变成一个过千亿的公司,多吸引人,很多人都加入进来。

  我们这个行业原先是人家看不上眼的,地产中介是小公司,做小生意,没有前景的,没有人来抢饭吃的,突然间发现可以变成一个过千亿的公司,所有人都来抢饭吃了,加进来的人远远超过这个行业可以养得起的人,所以现在要退潮了。

  观点新媒体:最近几年开发商,包括万科、龙湖、恒大的房车宝都提出要自建销售团队,你觉得他们还会继续做吗?

  施永青:我相信不会做了。房车宝和一些其它的公司合作,吸收了很多中介进去做,但母公司都出现困难了,在这一块不会再投入了,因为这不是一个有商业模式证明可以赚钱的公司。

  它是尝试去学一些做得好的公司,应该是从来没赚过钱的。现在母公司出事了,不会再投钱进去,一些工作人员也只能离开。

  我们什么时候可以活下去呢?等这类型的公司(红星美凯龙、房多多、房车宝)都离开之后。

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